58同城数据揭秘:10年翻7倍,副中心建设再推通州房价

从今年7月,中共北京市委十一届七次全会提出,聚焦通州,加快市行政副中心的规划建设开始,围绕昔日睡城、明日副中心的各种信息时有传出:基础设施
投入建设、搬迁计划出台、四套班子带头疏散……各种消息使得通州房价再次响起了涨声。而据58同城房产研究中心数据显示,从2006年的4645元/平方
米到如今多盘冲破30000元/平方米大关,通州商品房成交均价在10年里足足翻了7倍。

近期,北京楼市持续升温,通州则成为搅动北京楼市热潮的中心。8月14日晚,通州限购的消息引爆了朋友圈,一时间通州楼市暴涨,通州项目的开发商紧急开盘,房价直线飙升,购房者们也是连夜奔赴售楼处,只怕赶不上末班车,那么,通州楼市到底何去何从?通州限购真的会升级吗?楼市房价未来走势如何?下面,老钱庄小编就为大家整理最新通州房价的信息,以供广大读者参考!

通州十年看涨路:从睡城到副中心

8月第二周北京楼市降温通州限购升级引发市场博弈加剧

通州房价的这十年看涨路,也是行政副中心从专家建议到列入规划再到正是落实的十年。早在2004年修编的《北京城市总体规划》圈出了11个新城,其中
要求重点发展通州、顺义、亦庄3个新城。当时的规划专家们就曾建议在通州建设新的中央行政办公区,打造北京的“副中心”。随着建议升空的是甚嚣尘上的副中
心传言。但直到2012年北京市第十一次党代会上,才正式将通州打造为城市副中心列入日程,开始了通州新城核心区等重大项目的建设;而2015年,才将这
个由来已久的传闻变为现实——11月25日,北京市市委十一届八次全会闭幕,会议正式公布了北京行政功能搬到通州的消息。

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通州限购升级是真的吗?

从睡城到副中心,与之相对的是通州房价亦步亦趋。2003年12月,八通地铁线开通时的通州房价仅在3000-4000元/平方米;2009年CBD
东扩、广渠路东延,通州的房价升至了12000元/平方米。到了2010年北京两会期间,通州建设现代化国际新城被正式提出,让人们看到了“副中心”的苗
头,双重刺激下通州房价出现了爆发式上涨,一度跳涨至26800元/平方米。进入2015年以来,随着通州作为北京“行政副中心”定位的敲定,让通州房价
再度出现“跳涨”,不少楼盘都将售价从原来的2.5万元/平方米提升到3万元/平方米以上。

经历了5-7月份的大涨之后,进入8月份,北京新房成交量开始回落,当前的成交水平与6月份基本持平。

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新房:成交与上周持平 市场出现调整

十年间,通州经历了多轮概念炒作,尽管大部分的时间里相应规划并未落地,但却不影响“睡城”房价的随风起舞。今年5月,北京市委市政府东迁通州的传闻
一次搅动通州地产,到7月消息公布,随后设施建设施行,搬迁计划进一步出台,作为行政副中心的通州,在全国地产市场走出黄金时代的时候,迎来了又一个风口。

根据房产经纪公司市场研究部统计,8月第二周(8.10-8.16),新建商品住宅网签量为2279套,环比上涨28%。纯商品住宅成交(不含保障房、自住房,下同)1377套,与上周持平,成交均价为28397元/平米,环比上涨5.1%。总体来看,进入8月份后,无论是总成交量还是热销项目的数量,均较7月份出现明显下滑。

新规划,新通州 新的增长点

业内分析,整体来看楼市成交的回落有三方面原因,一是,政策刺激作用减弱。上半年自2月开始历月均有利好刺激政策出台,包括2月的“降息降准”、3月的“营业税5改二以及二套首付降低”、4月的“降准”、5月的“降息与公积金新政”以及6月的“降息与定向降准”,而进入7月份至今宽松政策中断,预期的降息降准在人民币连续升值的压力下也未兑现,加上前期利好政策刺激效应的减弱,致使成交活跃度降低。二是,前期需求的大幅释放,在一定程度上透支了后期需求,出现回落也属正常。三是,前期供应的下滑,抑制了需求的释放。

根据北京市政府公开资料,通州行政副中心的功能定位是行政办公、文化旅游、部分商务配套,将严格控制建设规模和开发强度。可以看到,通州作为行政副中
心,定位发生了重大变化。“行政副中心”的建设首先将改变通州的交通配套,“非首都功能”的疏解肯定也将改善通州的教育、医疗环境,通州房地产市场将会得
到更多的有力支撑。

二手房:成交均价环比降0.6% 通州限购引发市场博弈加剧

新规划将带来通州基础建设的变化不止于此:全球最大的环球影城破土动工、行政办公区完成拆迁、内地首个地下“环隧工程”建成……运河核心区、文化旅游区等重要功能区的建设全面起步,都将成为行政副中心有序疏解非首都功能、融入京津冀协同发展战略的一大亮点。

根据业内研究院统计,8月第二周北京市二手住宅共成交4667套,环比上周上升13.5%,较7月第二周上升3%;成交均价为35543元/平方米,较上周下降0.6%。本周网签量环比稳定回升,较上月同期也有一定程度增长,仍然在4000套以上。
从成交结构上看,本周郊区成交占比较上周上涨1.9个百分点,其中近郊区成交占比较上周上升1个百分点,远郊区成交占比较上周上升0.9个百分点,这在一定程度上造成了本周成交均价的波动。但是,随着通州限购的升级,通州二手房市场明显降温,目前二手房已经出现降价苗头,部分着急卖房的业主已经开始主动降价,降价幅度从10万~20万不等。预计未来通州二手房价将经历一波回调。

58同城房产研究员表示:“随着副中心的公共行政定位、现代商务、文化休闲、医疗教育、高端制造、生态宜居规划建设的日趋成熟,势必给通州区的生活配
套设施带来巨大的变化,随之而来的必然是人口红利的极大丰富。刚需取决于,可以想见,随着大量资源的进驻以及人口的不断流入,通州的房地产价格依然存在更
多的增长空间。”

对此,伟业我爱我家集团副总胡景晖表示,北京专门针对通州区域的加强版限购令落地执行,从目前门店反馈的信息看,通州区域的大部分改善型购房需求集体陷入观望,推迟改善计划,受此影响,短期内通州区域的新房和二手房交易量将出现明显回落,这也将对全市交易量产生影响。预计,8月全月北京新房和二手房交易量将在7月份冲高后双双回落。

其实,通州房价已经不是行政政策作用于地产市场的个案,不久前上海静安与闸北合区,单“独”及二胎政策的相继开放,都验证了政策对于房价、交易量、购房需求等方面的的影响。

楼市政策突变 北京通州8项目连夜开盘

“限购令”下崛起的通州自住房

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通州限购升级是真的吗?下半年最新通州房价走势预测

8月14日,面向爆发性走高的通州房价,北京市住建委与通州区政府联合发布了被誉为“史上最强限购令”的限购政策,
该限购措施在北京限购的基础上升级。但面对持续的政策利好,通州及其周边板块的房价明显刹不住,而通州区的自住型商品房更是借助“副中心”的优势,领跑北
京其他各个远郊区县的自住房。

受北京通州限购新政刺激,上周通州区开盘项目集中爆发。亚豪机构最新统计数据显示,8月14日,通州区有8个项目连夜开盘,以规避突然而至的限购政策。上周(8.10-8.16)通州区普通住宅成交居各区县之首,也创造了通州区近6周以来成交新高。

尽管外界一直将自住房贴上“摇到就是赚到”标签,却难掩郊区偏远项目被弃购的尴尬。项目位置偏远是部分自住房的最大短板,北京已有多个自住房项目将剩
余房源公开销售。从分布区域看,这些投向公开销售市场的自住房项目,几乎都位于顺义、平谷、大兴采育、房山等远郊区县。

亚豪机构副总经理高姗介绍,8月14日通州区8个项目连夜开盘,均出现价格上调,平均涨幅为12.6%,但基于购房客群对区域发展前景的认可,在限购前夜抢搭末班车,各项目在开盘当晚均取得不错的认购业绩。受到多项目集中开盘认购的影响,预计未来2-3周,通州成交将出现一个小高峰。

相比之下,伴随着通州“副中心”和“迁府”的种种利好消息,通州自住房则遥遥领先。史上最严限购令之下的“不限”,价格平稳等优势都被诸多购房者所看
好,区域内的自住房一概收到追捧。今年9月入市的3个自住房项目,均引发大批量购房者追捧,其中中国铁建通瑞嘉苑的选房当天,更是吸引了超过64万人的关
注。

从8月第三周(8.10-8.16)普宅市场(不含保障房与自住房)成交特征来看,通州区再次成为北京市区域成交榜首。数据显示,上周通州区共实现成交493套,占到全市比重的23%,居各区县之首,这一成交量也创造了通州区近6周以来成交新高。从成交排行榜中也可以看出,上周成交排名前十的项目中4个位于通州区。

另一方面,作为限购令下的漏网之鱼,商住公寓的价格也是节节攀升。据北京市住建委最新数据显示,11月中上旬,全市新住宅网签5369套,较上月同期上涨22%;商住公寓网签量为1617套,环比涨105.5%,同比上涨147.6%。

高姗表示,“行政副中心”的定位以及未来明确向好的区域前景,使得通州成交连续数月出现高涨趋势,价格也进入上升通道,因此引发了政策的特殊“关照”。而通州区加强版限购政策的颁布将在一定程度上制约普宅项目的成交走势,但是由于暂时被排除在限购之外,商住项目将进入密集活跃期。

58同城房产研究员表示:“政策对于北京房产市场价格和房子未来上涨空间的重要性毋庸置疑。行政副中心对房价的推动作用不止于此,通州楼盘具有巨大的投资和升值潜力,随着新规划的逐步落实,通州房价依然存在足够的上升空间。”

通州楼市明显降温 燕郊等地面临稳房价压力

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8月17日,通州区统计局发布前7月通州区主要指标完成情况。

前7月,通州区商品房销售面积为84.1万平米,同比增长33%。其中,住宅销售额同比大增83.3%。

根据通州统计局的统计,通州区的房地产市场自今年5月份以来明显好转,单月房地产销售面积逐月增长,5、6、7
三个月房地产销售面积分别为去年同期的1.9、2.2和1.9倍。

这也是通州版限购令出台的原因之一。国务院副总理在7月底就介绍,防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作。

“通州区实行限购政策并非是简单的楼市调控政策,”一位参与通州稳房价政策研讨的不愿透露姓名的委办局领导告诉21世纪经济报道记者,通州的定位是北京行政副中心和京津冀协同发展的桥头堡,楼市热度控制不住,未来战略落地执行的难度和成本也将增加。

通州楼市明显降温

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通州限购升级是真的吗?下半年最新通州房价走势预测

根据通州统计局的数据,前7月,全区规模以上工业生产延续下行走势,实现工业总产值337.4亿元,同比下降10.5%,降幅较上半年扩大1.1个百分点。降幅高于全市7.2个百分点,增速在区县排名为第13位。

一方面是工业生产的降幅扩大,另一方面却是趋热的通州区域楼市和固定资产投资。

就固定资产投资来看,前7月,通州区完成全社会固定资产投资337亿元,同比增长16.8%。增速在区县排名居第三位,高于北京全市11.8%。

“通州新城规划已经15年了,但目前仍是一座郊区睡城,随着北京城市副中心的落实,也是睡城通州逐渐摘帽的过程。”
北京市社科院副院长赵弘如是介绍。

在赵弘看来,楼市过热,将成为摘掉通州睡城帽子,解决通州居住和产业不均衡的一大拦路虎。

北京市规划局主任黄艳曾介绍,与北京市行政副中心规划建设的要求相比,通州仍有不小的差距,存在产业和居住不均衡、产生的潮汐交通压力巨大、城市综合功能有待于进一步提升、公共服务设施整体发展水平比较低、新城建设品质不高等问题。

“积分落户、行政副中心、京津冀协同发展等多项利好下,通州的楼市先热,如果不设楼市控制政策,可以预见,随着规划的逐步落地,通州房价将进入持续的增长通道中,”北京中原地产首席分析师张大伟认为。

根据通州统计局的统计,通州区的房地产市场自今年5月份以来明显好转,单月房地产销售面积逐月增长,5、6、7
三个月房地产销售面积分别为去年同期的1.9、2.2和1.9倍。

张大伟亦介绍,可以预见,住宅房价的过快上涨,也将抬高通州引进产业和人才的成本。

通州版“限购令”出台仅2天,21世纪经济报道记者自通州多个项目采访获悉,商品房住宅市场已出现明显降温,不少着急卖房的业主也开始主动调低价格,降价幅度最高达到20万。

购房人群或将转至燕郊

通州限购,短期来看,利好环通州的燕郊和大厂。

根据我爱我家的门店回馈,通州限购令落地后,无法在通州置业的购房需求外溢至通州周边,周末两天,北京市区域的顺义和亦庄,环北京区域的燕郊、大厂和香河等地新房、二手房,客户咨询量、看房量均有所增多。

燕郊一个房企的营销总监告诉21世纪经济报道记者,目前来看,通州的限购政策对燕郊区域市场有明显利好,被限的购房人群或将转至燕郊,就刚过去的周六日来看,项目的到访、来客有明显提升。

上述营销总监也担心,
通州区“加强版限购”政策或将只是一个开始。受通州区域规划利好上涨的燕郊、大厂或也成为政策的下一步限制区域。

  受京津冀一体化、北京市政府东迁、北京城铁直达燕郊和打通进京“断头路”等因素影响,燕郊房价迅速上涨,一手房价直逼18000元,二手房接近13000元。

  在快速上涨的房价下,上述营销总监称,我们也听到业内不少传言,下一步,燕郊和大厂也将跟进通州的限购政策。

  8月17日,21世纪经济报道记者致电三河市住房保障和房产管理局,该局的一位人士回复称,目前并未收到出台限购的通知,但将会按照要求,稳定区域楼市。

  赵弘称,在京津冀区域内,燕郊的位置非常特别,它比北京的很多区县距离城中心还要近,该地区此前的发展路径一直较简单,即成为北京的居住卫星城。

  赵弘建议,京津冀地区,尤其是通州和周边的燕郊、大厂要统筹燕郊房地产政策,防止其成为新一波投资、投机房地产区域,而影响通州作为京津冀桥头堡和区域统筹发展的战略落实。

  燕郊是否跟进限购尚未可知,不过,燕郊稳房价的举措已然开始,
上述燕郊有项目的营销总监介绍,前段时间,相关政府也到企业做了调研,类似于通州,希望地产商不要带头涨价,要控制价格。

  目前,当地政府为防止房价过快上涨,采取通过预售证控制销售价格的政策。上述房企人士的项目因为申请的价格较高,预售证迟迟未批。

许振东:通州楼市不会因市政府搬迁暴涨

近期,北京楼市持续升温,通州则成为搅动北京楼市热潮的中心。在北京市政府搬迁、城市副中心的利好信息带动下,楼盘涨价、封盘等消息频频传出,通州楼市被炒作的热火朝天,甚至带涨燕郊等环北京区域房价。不过,房地产资深专家许振东认为,通州楼市不会出现诸如2009年的房价暴涨。

据了解,由于通州楼市进入量价齐升通道,通州住建委等政府部门干预楼市的力度正在逐步加大,严厉打击“捂盘”惜售、虚假宣传、恶意哄抬价格等行为,积极维护市场秩序。有报道称,个别楼盘因捂盘和发布误导信息被查处。

许振东表示,2009年通州因国际新城的概念,房价在一年内从不足万元疯涨的3万元/平方米。但现在与2009年不同,那时通州在所有近郊和远郊区县里可谓一枝独秀。如今,昌平、亦庄、大兴、顺义等都成为了北京重点打造的卫星城,不管是交通、教育、医疗等配套,还是居住舒适度都不亚于通州,甚至要优于通州。亦庄、大兴、昌平的优质改善型楼盘,同样吸引了大批改善型购房需求。可以说凭借几个简单概念,就能炒高房价的时代早已经一去不复返了。

况且通州早就有作为北京副中心的定位,本次是对这一定位的进一步明确。加之政府相关部门对违规行为的严厉打击,通州房价大涨的可能性不大。许振东称,楼市价格趋势从整体上看,今年北京市房价基本稳定,相比去年稳中有升,但这个上升,是在去年房价下降之下的恢复性上涨。“从目前看,市场上基本为自住型和改善型需求,供方和需求方总体理性,对房价预期也比较稳定。因此,未来房价还将保持相对稳定状态,不会出现大起大落。”

许振东建议,购房者应理性买房,不要受外界干扰太大,买与不买一定要依据自己的需求,跟风投资更不可取。

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