张敬伟:楼市公积金“被贷空”是市场伪命题

分化依然是当前楼市基本的格局。

一线城市的房地产市场持续过热,激起舆论场关于京沪广深调控楼市的传言。而在刚刚过去的周末,上海、深圳陆续的调控动作,让人感觉到舆论对市场节奏的把握和政策面的反馈还是相当同步的。

一线楼市虚热、发烧引发治理者出手——由沪到深等一线城市,连续出台力度不同的限制性调控举措。即便如此,虽然坊间也闹出一些传闻,比如说某一线楼市有别墅一夜降价100多万元等,但市场的基调应该还是确定的——即未来一段时间,一线楼市房价不可能陡降,只会从发烧到冷静,整体趋势会逐渐企稳。

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中国楼市的主旋律是不同线际的城市分化严重——最近两个月的70城房价数据足以说明这一点。然而,其中已经出现了一些细微的变化。除了一线楼市的高歌猛进以外,一些二线城市的房价也受到了“热传导”。像杭州、南京、苏州和合肥等城市,楼价涨势明显。而这也和三四线楼市的低迷形成了鲜明对比。这从公积金“弹药库”告急的情况可见端倪。

一线城市的房地产市场持续过热,激起舆论场关于京沪广深调控楼市的传言。而在刚刚过去的周末,上海、深圳陆续的调控动作,让人感觉到舆论对市场节奏的把握和政策面的反馈还是相当同步的。

随着各地2015年住房公积金年报的先后公布,上海、南京、福州、郑州等城市先后传出公积金当期缴存额“被贷空”的消息。受楼市成交增长影响,公积金的杠杆作用被进一步放大,对公积金贷款的需求量在短期内也出现了猛增。出于资金池安全的考虑,一些城市延长了公积金的发放周期。

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月25日,上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。首先是从严执行住房限购政策,非上海本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限为满5年;其次是从紧实行差别化住房信贷政策,二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成;最后则是严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。

除了部分省会城市,像苏州这样经济实力不俗、且和上海地缘交接的地级市,公积金使用也出现告急的情况。

上述措施可谓严厉。之前多数地方政府为了去库存而释放的政策利好,在上海基本不适用,同时还严格抑制外地人购房、提高二套房首付比例、严禁加杠杠购房。

一二线城市均有公积金告急的情况,折射出这些城市楼市走热的基本面。但应该认识到,在各地执行相应的楼市调控措施后,公积金告急的情况会适当缓解。

上海楼市调控陡然趋严,是有其市场逻辑的。近一段时期的上海楼市呈现出热得发烫的态势,这既有楼市去库存利好政策的刺激与传导,也与上海这个城市一贯的吸引力有关。但上海楼市的热——当然也包括京、穗、深乃至紧随其后的杭、宁等准一线和二线城市——并非中央对楼市去库存工作的重点。因为这些城市基本不存在库存积压的情况,至多是个别商业楼盘有些过剩。

因此,所谓公积金告急的楼市加杠杆,并非楼市本质之忧,不过是一二线楼市虚热的现象之扰而已。

从中央到一线城市的治理者,都不希望这些地方的楼市逆势而涨,更不希望首付贷这样的金融产品对楼市过度刺激。否则,这些城市的楼市投机氛围一旦形成,不仅可能带来不小的金融风险,甚至可能造成一线楼市真的过剩。

楼市信贷,目前主要还是以商贷为主,公积金贷款所占比重还不是太高。而且,即使是楼市中的商业贷款,在整个信贷市场中的占比也不高,而且相当安全。

上海等一线城市的楼市吸引力不仅在于上海本市人,即所谓户籍人口,甚至从全国乃至全球范围来看,都有购房落户的需求。这是因为中国的一线城市不仅聚集了最优质的社会民生资源,如教育、卫生、信息等,人们最经常说到的,就是京沪等地著名大学在本地招生人数多,相对而言分数也较低,这意味着一旦拥有京沪户口,人们将在学习、工作等社会生活的多个方面拥有起点的优势。

无论是中国楼市发展的黄金十年,抑或是近几年的调控期,全国房贷“断供”的现象都很少。在商贷利率下探到“4时代”、公积金房贷利率进入“3时代”之际,两贷的安全性还是有保障的。当然,如果一二线楼市的首付贷和场外配资等市场乱象不彻底根除,这些城市也不排除发生中国版楼市“次贷危机”的可能性。

在一线城市购房或许无法马上落户,但起码可以享受在这些城市的部分权益。因为资源要素,京沪广深等一线城市的楼市几乎从来就没有冷过,楼价也是逐年提高,较差的时候也只是涨得少。正因为如此,即便是不打算在一线城市居住的外地人,也认准了这些地方楼市稳赚不陪的投资价值,在这些城市购房一直以来都成为明智的投资选择,而这反过来又推升了这些城市的房价。居不易但炒不停,是一线城市楼市面临的现实尴尬。

当前,少数一二线楼市的公积金出现告急情况,符合这些城市的楼市逻辑。因为这些楼市的量价齐升,不仅拉动了公积金贷款的量,更增加了商业贷款的量。这些城市的公积金使用率提升,也属正常的市场行情。

新普京官网 ,值得一提的是,一线城市的治理者对于人口过度涌入和炒房过热的局面也不堪其扰。上海此番实施最严格的限制政策,也凸显这个中国最大的经济中心对于楼市过热充满忧虑,不得不用无形之手来干预楼市。

不过公积金房贷使用率提高,并不意味着公积金池子的枯竭。

当前,全国楼市相当分化和紊乱。楼市的库存主要仍分布在三四线城市。2月份的70个大中城市统计数据表明,一线城市楼价涨得最快,二线城市也受到了传导,但是三、四线城市市场依然萎靡。像上海新建住宅价格比前月上涨2.4%,同比去年上涨20.6%,二手房环比涨幅达到5.3%,同比上涨20.3%。在这样令人咋舌的涨幅之下,上海调控楼市是符合市场逻辑的。

以上海为例,2015年上海公积金缴存额880亿,而发放额则超过1192亿元,似乎存量不如放量,但据上海公积金年报披露,至去年年底上海公积金缴存总额6096亿元,缴存余额仍有2822亿元。因此从长期看,公积金资金池不会出现所谓的枯竭。

就在上海发布新政的同一天夜里,深圳市政府也出台楼市调控最新政策。相比上海,深圳楼市政策相对温和。一是非深户购房社保1年改3年;二是首套房贷款还清,二套房首付最低四成。此外,二线城市武汉也加入调控城市行列。

至于有些城市延缓发放公积金贷款,要么是配合新的楼市调控,要么是基于公积金资金池安全风险防控的自然反应。

一线或个别二线楼市的楼价虚热,也凸显中国投资者缺乏更有效的创富途径。紊乱的股市令人心有余悸,买房尤其是在一二线城市购房,才能让人觉得稍感安慰。

基于此,无论一线楼市还是二线楼市,公积金“被贷空”都属于市场伪命题。至于去库存压力较大的三四线城市,公积金房贷使用率并不算高。因此,基于楼市分化的市场情势,未来三四线城市公积金房贷宽松政策还有释放空间。毕竟,公积金除了市场功能,还有相应的公共属性,三四线城市的治理者,应该将公积金房贷政策用足、用好。

但这并非楼市治理的重点,今年楼市工作的重点依然是三四线城市楼市的去库存,为此一二线楼市的调控政策也应配合有效去库存这一中心工作来展开,至少是不给整个大局添乱。

当然,在一线城市楼市政策紧缩的情况下,公积金房贷的空间也被挤压,二线城市在公积金使用方面也需要遵循市场节奏而行。

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当前楼市,两种迹象值得关注:一是楼市线际传导的市场效应是不是可持续——2月份的楼市大势表明,已经形成了一线到二线的正面传导。但是一线楼市开始新的调控政策以后,二线楼市还能否接力传导至三四线楼市?

二是如何通过更多的政策刺激去催化三四线楼市的高库存?这些政策刺激是否会消解一线楼市新调控政策的努力。如何处理好楼市分化和市场两重天的矛盾,是当前政策层面要继续思考的命题。

至于楼市公积金使用率的高低,只是楼市情态的现实镜像,不必过度担心。

(作者为察哈尔学会研究员)

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