多家龙头房企4月销售告急 难扛楼市低迷放慢扩张

3月楼市暖意浓。无论是房地产研究机构的统计观察,还是房地产上市公司的销售快报,都透露出中国楼市向好回暖,去库存已经渐见起色。

龙头房企难扛楼市低迷 4月销售全面告急

“从3月重点城市以来的数据看,新房推盘量明显增加且去化水平大幅提升,库存继续下降。展望未来,随着热点城市政策收紧,市场供求矛盾将有所缓解,房价过快上涨态势或将得到遏制,全国整体市场有望回归平稳。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。

黄树辉

销售量上涨明显

楼市消极气氛从三四线城市蔓延至一二线城市,地产开发商销售遇冷情况开始从中小房企向行业巨头波及。

在楼市“双向调控”之下,3月全国楼市去库存已经渐有起色。

2014年4月,多家房地产标杆企业出现销售业绩报警,一直以高增长著称的保利地产和华润置地也未能有效对抗成交下滑。

“从3月份我们监测的36个主要城市住宅成交环比全线上涨。”中国指数院常务副院长黄瑜告诉记者,其中二线代表城市成交面积环比上涨155.68%,同比上升91.31%,且有4个城市环比涨幅超过300%;三线代表城市成交面积环比上升84.42%,同比上涨83.23%,包头环比涨幅超300%。

房企减少拿地,放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实,存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。

从万科、金地、保利等地产上市公司披露的数据来看,同样是暖意融融。

龙头房企未能幸免

其中,房地产龙头企业万科3月份实现销售面积239.8万平方米,销售金额336.1亿元。同比分别增长93.2%和128.0%,环比增长100.5%和109.7%。金地集团3月实现签约面积71.5万平方米,同比增长95.4%;签约金额98.5亿元,同比增长143.2%。保利地产3
月实现签约面积165.83 万平方米,同比增长159.49%;实现签约金额222.34
亿元,同比增长196.98%。

5月13日,国家统计局发布数据显示,1~4月,全国商品房销售面积27709万平方米,同比下降6.9%,降幅比1至3月份扩大3.1个百分点;商品房销售额18307亿元,下降7.8%,降幅比1至3月份扩大2.6个百分点,其中住宅销售额下降9.9%。

在中投证券分析师李少明看来,二三四线城市的房价稳定形成较好的预期,有助于需求进一步释放。而去库存整体基调未改变等等,都对房地产市场形成利好。

这意味着,全国房地产市场销售在4月份不但未能扭转萎缩态势,反而进一步加速下滑,尤其是住宅成交降幅最大。

投资回落势头见底

甚至大型开发商也开始感到丝丝凉意。保利地产5月8日发布销售简报显示,2014年4月公司实现签约面积66.61万平方米,同比减少16.88%,环比增长13.19%;实现签约金额83.26亿元,同比减少11.77%,环比下降19.74%。

在楼市回暖的同时,开发商对于房地产投资的信心也在增加。对此,陈晟判断认为,房地产投资回落势头已经见底,未来也将进入平稳增长时期。

销售面积和销售金额全面下滑,拖累保利地产1至4月签约面积同比减少22.17%至284万平方米;签约金额同比减少9.45%至363.98亿元。

记者也注意到,万科在1、2月份销售简报披露以来新增加项目个数分别达到13个、16个,且项目多集中于宁波、武汉、杭州、厦门等二线城市。

与万科类似,保利地产亦属于高周转、主流定位型房企,城市分布基本涵盖了中国主流城市,因此在判断一二线城市的房地产市场温度方面,保利地产和万科均被视为具有标本意义,成为楼市风向标。

对此,居房地产研究院副院长杨红旭也表示,目前出现房地产板块轮动现象,这种情况历史上也出现过,主要是因为房地产政策全国分化,大部分地区需要去库存,所以政策面偏暖。另外,社会流动性宽裕,资金需要找到出路,这就造成部分一线城市投资性需求资金转移到二线,导致少数二线城市楼市比较火爆。

从万科销售情况来看,4月份公司实现销售面积109.3万平方米,销售金额127.5亿元,这和去年4月业绩相差无几,未出现明显增长。

不过,陈晟认为,虽然房地产投资回落之势已经有见底迹象,但不要希望迅速反弹,相反,房地产投资能步入平稳就相当乐观了。

另一巨头华润置地亦出现销售萎缩。4月华润置地实现合同销售金额约40.6亿元,合同销售建筑面积约34.57万平方米。1~4月,华润置地合同销售金额约136.7亿元,同比下降40.95%;销售建筑面积129.74万平方米,同比下降32.14%。

并且,“目前市场分化依然严重,大房企强者恒强,融资成本较低,有些公司获得贷款利率水平甚至于在4%以下,而很多中小房企却拿不到钱,这就对中小房企形成挤压,进而就会加速行业兼并重组。”陈晟分析认为,这会利于一些地方的开发商更主动“降价跑量”,使市场更快调整到位。

在全国掀起降价跑量潮流的雅居乐,在4月份出现明显的销售均价下滑,预售均价为每平方米9583元,环比下降9.30%。

新普京官网 ,但这并不能有效刺激销售反弹,雅居乐4月份实现预售金额29.1亿元,预售建筑面积30.4万平方米,环比分别下降37.15%及30.75%。

从4月份销售金额环比增长情况来看,万科销售金额环比下滑11%,富力地产和龙湖地产分别下滑58%和14%,绿地集团和金地集团分别下降31%和45%。除恒大地产和碧桂园外,大型房地产上市企业销售环比几乎出现全面告急。

根据中原地产市场研究部统计,目前已发布4月份销售数据的全国33家上市房企中,有19家签约额同比出现下降,恒盛地产、瑞安等房企同比跌幅超50%。

这份统计数据还显示,33家企业前4月累计签约约4282.99亿,去年同期约为4088亿,累计同比仅上涨约4.8%,这是楼市近年来的最低涨幅。

楼市库存创5年新高

华润置地相关负责人对媒体称,业绩同比下降的主要原因是1~4月推盘量较少。实际上,这也是其他开发商的普遍解释。

由于季节性因素,房地产行业销售业绩在很大程度上受制于推盘节奏和新开盘项目的数量,这也是房地产行业的特殊性。

但城市库存显示这并非单纯是推盘节奏的问题,而是市场出现明显转向。易居房地产研究院监测显示,截至4月底,35个城市新建商品住宅库存总量为2.49亿平方米,环比增长2.6%,同比增长19.5%,创下近5年历史新高。

这也影响到房企的拿地节奏。根据中原地产统计,截至5月10日,20强标杆房企年内拿地额度为1318.7亿,但拿地额仅相当于去年总值的23.6%。

最明显的趋势是,这些标杆房企拿地额度连续4个月减少,从1月份的600亿元不断下挫,跌至4月份的133亿元,同比几乎“腰斩”。

随着部分房企出现资金链紧绷,一些开发商迫于悲观预期开始进行战略调整,收缩布局和开工规模。1~4月份,全国房地产开发投资22322亿元,同比名义增长16.4%,增速比1~3月份回落0.4个百分点。

5月12日,财政部发布4月财政收支情况统计数据,与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。

有媒体援引财政部财科所副所长刘尚希的观点称,房地产营业税和房地产企业所得税的表现反映了当前房地产市场的不景气和企业利润的下滑。

相对于年初制定的销售目标而言,多数房企可谓销售进度颇为缓慢。除年度销售任务偏于保守的恒大地产完成30%以上外,世茂房地产、融创中国、富力地产、金地集团等房企前四月的业绩占年度目标都在两成左右。

德银研究报告认为,合生创展、首创置业、金地集团、宝龙地产、建业地产、远洋地产等9家房企或无法完成今年销售目标,未来几个月若不降价或加大销售力度,很可能导致重大现金流问题。(来源:第一财经日报)

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