花样年鲸吞万达物业?物管寡头时代如何掘金

从6月3日凌晨开始发酵的万达计划出售大批量物业的消息,得到了进一步证实。

近两年在风口上的物管行业即将上演“蛇吞象”的戏码。6月6日,市场传出重磅消息,培育出内地物管第一股的花样年集团即将完成收购王健林手中的万达物业,物业交易规模超过4000万平方米,这笔交易如果完成,国内物管行业的市场格局势必将改写。“目前,这笔交易的基本框架已经敲定,只是相关的细节条款双方还在商榷。”有接近该笔交易的人士向《中国经营报》记者透露称,此次收购最快将在两周内完成。对
于花样年而言,这笔交易的重要性不言而喻,如果能够并购成功,花样年在物管行业的地位将得到显著提升,挑战在于,目前规模相对较小的花样年能够消化好万达
物业这头“大象”吗? 完善管理机制
保障运营安全
为何是花样年?公开的市场消息显示,包括万科物业、绿城物业、花样年以及中民投旗下中民物业都参与了该笔交易的谈判,但最终花样年集团最有希望拿下该笔交易,目前双方已经敲定了基本的交易框架,现在就合同条款的细节进行磋商。“基本可以确定的是,这笔交易属于股权交易的概念,收购完成后,万达项目的运营还是以原万达团队的运营管理团队为主,不过在管理体系、标准上会有所变化。”有接近交易人士向本报记者透露,万达方面对收购方提出了诸多苛刻的要求,最终花样年最为接近万达方的需求。作为国内以物业管理服务为品牌的特色企业,近几年来花样年在物业领域的发展可谓突飞猛进。2014年6月,花样年分拆旗下物业品牌“彩生活”实现独立上市,
彩生活成为中国内地住宅物业第一股;2015年11月底,花样年旗下另一个定位于写字楼和高端商务公寓服务为主的品牌美易家也获批挂牌新三板,成为国内度
假物业运营第一股。截至2015年12月31日,花样年旗下物业品牌在全国拓展和管理的物业面积总量已经达到约3.3亿平方米。除了彩生活和美易家之外,花样年旗下还拥有一个针对高端住宅社区的物管子品牌“开元国际”。多元化的子品牌布局或是花样年拿下万达物业的重要砝码。毕竟在这个多方参与的交易谈判中,万科和绿城偏向于住宅物业管理,缺乏商业物业管理的经验,而中民投
作为近年来新近崛起的物管品牌,相对而言也较难获得万达的信任,而花样年高中低端的多业态物管资源,最为切合万达的需求。“如果收购完成,花样年很可能动用美易家的品牌去管理万达写字楼物业和底商物业,用开元国际物业去对接万达住宅物业管理。”有分析人士认为,花样年的社区O2O平台也可能会为其拿下万达物业加分。对于任何一个物业公司而言,该笔交易的标的都极其诱人。公开资料显示,成立于1994年的万达物业拥有国家一级物业管理资质,旗下分、子公司50余家,业务
遍及全国60个大中城市,承接物业管理项目超过130个,管理面积超过4300万平方米,员工总数逾万人。其物业管理业态包括高中档住宅小区、大型文旅社
区、高端写字楼、高级SOHO公寓、别墅、商铺、室外步行街等,几乎涵盖了城市综合体和大型文旅项目中的大部分业态。虽然据称万达此次打
包出售的资产是除城市综合体和大型文旅项目之外的所有其他物管业态,但保守估计,这笔交易涉及的物业管理面积也会超过4000万平方米,物业年收入将超过
10亿元,不论是交易面积和交易金额,都会成为国内物业管理行业迄今为止最大的大部分交易案。“当前万达正在向轻资产的方向转型,在中国
物业服务市场大趋势下,物业并非万达转型的核心方向,剥离物业服务业务板,一方面能带来一部分的现金,另一方面也能让万达轻装上阵,集中精力向文化、影视
等产业快速转型。”有物管行业人士认为,万达出让物管业务是应该为了配合其当前的转型动作。截至本报记者发稿时,万达物业方面还未就这笔交易对外确认或置评,花样年方面则回复本报记者称,已经注意到了相关媒体报道,但根据上市公司披露规定,目前还不能提供进一步的信息。花样年的挑战这笔交易的方式、金额还未最终确定,但如果交易能够完成,花样年的物管规模将出现爆发式的增长。这种吹气球式的扩张,对于花样年而言是机遇,也是巨大的挑战。“核心警示只有一个,那就是物业并购不像房地产并购,买坏了好歹还有几块地在那。它是轻资产,服务型资产,弄不好就爽那么一下而已,完了落一身病。”有行业分
析人士直言,这笔收购蕴含着不小的风险,因为一旦业主对新入主的物业公司不满,买家很有可能就会落了一个“赔了夫人又折兵”的结果。这种案例并不少见。就以花样年旗下近年来大肆并购扩张的彩生活为例,其在南京、南昌等地都先后遭遇了业主维权、要求更换物业公司的情况,比如在南京建邺的万达华府小区,因为遭遇业主的反对,彩生活物业已经被迫退出。虽然物业管理行业轻资产输出的模式被万科、碧桂园、雅居乐等企业所推崇,并有日渐成为行业新风口的趋势,但地产行业内为物业管理行业泼冷水的企业也不在少数。在刚结束不久的2016年龙湖地产股东会上,在被问及龙湖是否也会对物业进行分拆上市扩张的计划时,龙湖董事长吴亚军就直言:“我不认为物业公司现有的模式未来会是一个非常赚钱的模式,我觉得它的问题还是蛮多的。”在吴亚军看来,按照物业公司目前的模式,人工成本占到了75%,并且每年的人工都在上涨,但物业费的收入却具有非常大的刚性,很多项目七八年物业费都涨不了一成。“物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的,必须要通过变革来实现成本的降低。”吴亚军说。抛开模式的争论,对于目前规模和品牌都不占绝对优势的花样年来说,要吞下这个万达物业这头“大象”也非易事。难度显然不在资本层面,并购资金并不会给花样年带来太大压力,但并购之后如何消化、吸收,对花样年的管理能力却是极大的考验。除了前文提及的“保留原万达的运营管理团队”之外,花样年或将在并购之后对相关物管公司的激励机制上进行一些调整。“人是物业管理的核心,接下来花样年会在激励模式上进行一些调整,比如增加股权激励的权重,尽可能保持核心团队的稳定。”有接近花样年的人士告诉本报记者称,花样年此前也有并购开元国际的经验,虽然这两笔并购不是一个量级,但这多少可以给并购万达物业提供借鉴。对于物管行业而言,并购应该是未来很长一段时间的关键词,然而对于物管行业的盈利模式和空间,到目前为止并没有一个非常成功的案例,群雄并起之后,物管行业还会有其他新的掘金机会吗?

6月13日,一位处于本次事件核心的花样年人士,在接受中房网记者独家采访时,确认了己公司是受让方。他同时透露从双方接触到基本敲定,该桩交易历时逾三个月时间。一些非官方渠道且并未被证实的消息认为,这一交易或将于7月末正式发布公告。

“没人比我们更了解万达”

6月3日,有媒体释放消息,称万达此次拟出让的物业类型主要为写字楼等商务物业,包括部分住宅物业及底楼商业物业。还有一些来自万达内部的匿名消息透露,万达早有出售非核心业务的物业的想法,甚至早在其港股退市之前已经展开。但这些描述均未被万达官方予以实证。

而上述花样年内部的匿名人士在接受中房网记者采访时则使用了另一种表达:“除了非服务类的商业物业,万达不在乎其它”。

这样的表述是否可以解读为:万达未来将只留下城市综合体和大型文旅项目,其余物业将一并打包出售?截至发稿前,中房网记者未联系到万达相关人士对此做出回应。

而对于正在管理总面积达3.22亿平方米物业的花样年来说,接手万达让渡的天量物业无疑会让其“锦上添花”。

在历时3个月的商讨、谈判甚至波折后,花样年从万科、绿城、中民等已知及未知的竞争者中脱颖而出。除了外界解读的盈利能力强、有收购经验、四大物业品牌差异化细分等优势外,上述花样年人士将竞争砝码概括为:“没人比我们更了解万达”。

截至目前,花样年通过旗下开元国际等平台陆续与万达合作了19个项目。有分析人士亦对中房网记者评论说,与万达打交道,花样年的确比其他竞争对手更为熟稔。

换句话说,在此轮竞争中,只有花样年足以摸清万达的脾性,满足万达的要求。上述不愿透露姓名的花样年人士也证实了万达对这次的出售对象要求极为苛刻。“流程严格,三个多月里反复商讨”。

但对于万达的严苛,他不烦反赞:“做事严谨,能抓住本质,是一家值得尊敬和学习的企业”。

接手天量物业背后的机遇与挑战

随着商业私有化、回归A股、院线收购影视等步骤有条不紊地推进,万达的轻资产转型已到关键期。

剥离物业管理,可使万达更加专注于核心业务。对于花样年,则意义更大。一方面是一个展现自己专业的机会,另一方面,这笔交易面积和交易金额在物管行业内都是迄今最大的生意,也会让其受到更多关注,对品牌影响力和市场估值都有裨益。

“双赢”的大前提已有,但交易完成后,卖方万达基本做“甩手掌柜”就行了,后续更大的挑战留给了买方花样年。有消息称,部分万达物业的业主得知物业管理权将转给花样年后已开始抗议。对此,上述花样年内部人士反应强烈:“这是对手放出的消息,是有意抹黑我们”。

不管实情如何,物业易主确是一件不太容易被普通业主接受的事情,对于业主数多达30多万的万达物业,如何安抚并“俘获”,花样年可能还需要花不少头脑和心思。

如果并购万达物业达成,花样年的规模将更加硕大无朋。但在规模之后,对于物管行业的盈利模式和发展空间,其需要更为细究和深掘。曾经颠覆了“物业不赚钱”旧思维的花样年,能否延续上市之初的势头,借此次并购案生萌生更多的可能,还需拭目以待。

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